O Superior Tribunal de Justiça destacou, no Informativo de Jurisprudência nº 908, de 3 de novembro de 2026, julgamento sobre a responsabilidade pelo IPTU após a transferência particular da posse e dos direitos sobre um imóvel. No REsp 2.294.977/SC, julgado em 20 de outubro de 2026, a Segunda Turma entendeu que a comunicação do negócio ao município não afasta, por si só, a legitimidade do proprietário que permanece no registro imobiliário para responder pela cobrança. 03 de novembro de 2026

A distinção interessa diretamente a construtoras, incorporadoras e empresas que alienam imóveis. A assinatura do instrumento e a atualização cadastral precisam ser acompanhadas da conferência da situação registral, evitando que a operação seja considerada encerrada enquanto subsistem riscos vinculados à titularidade.

Alcance do entendimento

Segundo o informativo, o julgamento aplica a orientação do Tema 122 do STJ, que admite a responsabilidade do promitente comprador e do proprietário ou promitente vendedor cujo nome permanece no registro, cabendo à legislação municipal definir o sujeito passivo. A existência de um possuidor não exclui automaticamente a responsabilidade do proprietário registral. 03 de novembro de 2026

O recurso destacado é um julgamento da Segunda Turma, e não a criação de uma nova tese repetitiva. Sua divulgação oferece uma aplicação recente do entendimento à hipótese de negócio particular comunicado ao município antes do fato gerador.

Controle das unidades alienadas

Como medida preventiva, recomenda-se manter um controle das unidades vendidas que ainda permanecem registradas em nome da empresa. Esse acompanhamento deve permitir identificar o contrato correspondente, a situação documental da transferência e as pendências que impedem sua conclusão.

Também convém conciliar as informações utilizadas pelas áreas comercial, financeira e jurídica. Uma unidade retirada do estoque comercial pode continuar exigindo acompanhamento tributário e registral. A ausência dessa conciliação dificulta a identificação de cobranças e pode atrasar a resposta a notificações administrativas ou judiciais.

A conferência deve abranger os documentos efetivamente disponíveis, sem presumir que a entrega das chaves, a quitação do preço ou a alteração do cadastro municipal comprovem a conclusão de todas as etapas da transmissão.

Contratos e cobranças exigem análises distintas

Na revisão dos instrumentos de venda, é útil examinar a distribuição das despesas tributárias e das providências necessárias à formalização da transferência. Essas cláusulas devem ser compatíveis com a operação e permitir identificar responsáveis e procedimentos de acompanhamento.

Entretanto, a previsão contratual sobre quem suportará o IPTU não deve ser confundida com a definição de quem pode ser cobrado pelo município. A análise de uma cobrança precisa considerar a legislação local, o período exigido e a situação jurídica do imóvel.

Recebida uma notificação, a empresa deve reunir o contrato, os comprovantes pertinentes, o histórico cadastral e a documentação registral. Essa organização permite examinar a exigência e eventual relação de ressarcimento entre os envolvidos, sem pressupor solução uniforme para todas as unidades.

Aplicação ao planejamento empresarial

Para empresas com atuação em Maceió e nos demais municípios de Alagoas, o ponto de partida é conferir a legislação municipal aplicável e mapear os imóveis cuja transferência permanece pendente. O julgamento não dispensa essa verificação individual.

A providência mais útil é incorporar o acompanhamento registral ao encerramento das vendas. Esse procedimento aproxima a conclusão comercial da regularização documental e permite identificar exposições tributárias antes que se convertam em cobranças de maior complexidade.