O Superior Tribunal de Justiça divulgou, em 27 de outubro de 2026, entendimento da Segunda Seção segundo o qual os débitos condominiais possuem natureza extraconcursal mesmo quando anteriores ao pedido de recuperação judicial. A orientação foi estabelecida no Tema Repetitivo 1.391 e permite a execução desses créditos no juízo cível competente, sem sua submissão ao plano recuperacional. A notícia representa uma divulgação recente do precedente, e não deve ser confundida com a data do julgamento. stj.jus.br

A orientação merece atenção de construtoras, incorporadoras e empresas que mantenham unidades em condomínios. Também interessa às administrações condominiais responsáveis pela cobrança das despesas comuns, especialmente quando uma parcela relevante da inadimplência está concentrada em pessoa jurídica submetida à recuperação.

Cobrança e preservação da atividade empresarial

Segundo o comunicado do STJ, o entendimento considera o vínculo das despesas condominiais com o imóvel e a necessidade de preservar o funcionamento da coletividade. O tribunal ressalvou, entretanto, o controle do juízo recuperacional sobre atos de constrição que alcancem bens indispensáveis à continuidade da empresa. Portanto, a possibilidade de execução no juízo cível não significa autorização irrestrita para qualquer medida expropriatória. stj.jus.br

Essa distinção possui consequência prática. Uma coisa é definir se o crédito integra o plano de recuperação; outra é examinar os limites de determinada medida patrimonial. A estratégia processual precisa tratar separadamente essas questões, considerando as características do imóvel e a documentação de sua eventual essencialidade.

Impactos para construtoras e incorporadoras

Como análise preventiva, recomenda-se que empresas com unidades condominiais revisem seus controles de despesas e identifiquem os débitos vinculados a cada imóvel. A organização deve permitir distinguir competências, pagamentos, encargos e documentos de cobrança, evitando que a discussão sobre a recuperação judicial oculte divergências relativas ao próprio cálculo.

Também é conveniente conferir quem figura como responsável por cada obrigação e quais documentos sustentam essa identificação. A divulgação do precedente não resolve, por si só, controvérsias sobre titularidade, entrega da unidade, posse ou distribuição contratual de despesas. Esses pontos continuam exigindo exame individual.

Na elaboração de projeções financeiras, a empresa deve avaliar o tratamento das despesas condominiais com sua assessoria jurídica e contábil. Como medida de prudência, convém evitar que o planejamento pressuponha sua inclusão automática nas condições negociadas com os demais credores. A previsão de caixa deve refletir a situação concreta de cada cobrança.

Providências para os condomínios

Para os condomínios credores, o encaminhamento inicial é revisar os processos e identificar se houve suspensão motivada pela controvérsia agora enfrentada pelo STJ. Antes de requerer seu prosseguimento, é recomendável reunir os documentos da dívida, atualizar a memória de cálculo e verificar os pronunciamentos já existentes nos autos.

A cobrança deve ser acompanhada de uma avaliação realista das medidas disponíveis. A identificação de patrimônio e a análise das limitações incidentes sobre sua constrição são etapas distintas da comprovação do crédito. Essa preparação reduz o risco de formular pedidos incompatíveis com a situação processual da empresa devedora.

O precedente reforça a importância de manter a cobrança condominial documentalmente organizada. Para empresas e condomínios, a resposta mais útil é revisar os casos em andamento, separar as controvérsias efetivas e adequar a atuação processual ao alcance do entendimento, preservando a análise específica de cada obrigação.