Recurso Especial nº 1.228.180 - RS (2011/0002135-3)

Relator: Ministro Raul Araújo

Recorrente: Roberto Branchelli Júnior

Recorrido: Ângela Las Casas Duarte

EMENTA

Processual Civil. Civil. Recurso Especial. Comissão de corretagem. Negócio imobiliário. Celebração de contrato de cessão e transferência de imóvel. Pagamento de sinal. Posterior arrependimento do comprador. Rescisão do contrato. Ausência de culpa da corretora. Comissão devida. Recurso não provido.

1. A execução movida por ora recorrida em face de ora recorrente está amparada em cheque emitido por este em favor daquela, a título de pagamento de comissão de corretagem, no valor de R$ 8.000,00. Nos embargos à execução, o executado, ora recorrente, refutou a exigibilidade do referido título de crédito, sob o fundamento de que o negócio jurídico, ao qual está vinculado, não se concluiu.

2. O cheque ostenta a natureza de título de crédito, portanto, é não-causal (CPC, art. 585, I), ou seja, em decorrência de sua autonomia e abstração, não comporta discussão sobre o negócio jurídico originário. Entretanto, se o cheque não houver circulado, estando, pois, ainda atrelado à relação jurídica originária estabelecida entre seu emitente (sacador) e seu beneficiário (tomador), é possível que se discuta a causa debendi.

3. Na hipótese em exame, conforme consta do v. aresto hostilizado, não houve circulação do cheque emitido e, a seguir, sustado. É, portanto, devida a oposição de exceções pessoais ao cumprimento da ordem de pagamento contida no referido título de crédito.

4. Embora o serviço de corretagem somente se aperfeiçõe quando o negócio é concretizado, dado o risco inerente à atividade, não se pode perder de vista que, nos negócios imobiliários - os quais dependem de registro do ato negocial no Cartório de Registro de Imóveis para fins de transferência e aquisição da propriedade e de outros direitos reais (CC/2002, arts. 1.227, 1245-1246) -, a intermediação da corretora pode encerrar-se antes da conclusão da fase de registro

imobiliário. Por certo, quando as partes firmam, de algum modo, atos, com mediação da corretora, que geram obrigatoriedade legal de proceder-se ao registro imobiliário, tal como ocorre no caso de celebração de promessa de compra e venda ou de pagamento de sinal, torna-se devida a percepção de comissão de corretagem,

mormente quando eventual desfazimento do negócio não decorrer de ato praticado pela corretora.

 5. No caso em exame, conforme salientado pelas instâncias ordinárias, houve uma fase preliminar de negociações, seguida de uma fase intermediária de celebração do contrato de cessão e transferência dos direitos e obrigações constantes de promessa de compra e venda, com o pagamento do valor de R$ 62.000,00 a título de sinal, sendo certo que essas duas etapas foram intermediadas pela corretora de imóveis. Com a celebração desse contrato encerrou-se o ofício da corretora, a qual deu por concretizada a venda, recebendo, naquela data, o cheque pós-datado referente à comissão de corretagem. A partir daí, o ora recorrente munido do contrato, providenciou, como lhe competia, o financiamento do restante do valor do imóvel junto a uma instituição financeira. Contudo, durante o trâmite do processo de financiamento imobiliário, o contratante discordou do valor das prestações a serem pagas, rescindindo o contrato e sustando o cheque em apreço.

6. Se havia documento válido a corroborar o negócio jurídico - suficiente para a exigência do registro imobiliário -, não obstante seu posterior desfazimento, é salutar reconhecer que a corretora alcançou o “resultado útil” da avença. Destarte, formalizado o contrato particular de cessão e transferência de imóvel entre as partes interessadas, o direito à percepção de comissão de corretagem é incontestável, ainda que, por posterior rescisão contratual, mas não por culpa da corretora, o negócio jurídico não alcance a fase de registro imobiliário.

7. As instâncias ordinárias, soberanas na análise e interpretação do acervo fático probatório dos autos, concluíram que não há cogitar na responsabilidade da corretora pela rescisão contratual, sobretudo porque ela apresentou as devidas informações quanto aos valores das parcelas do financiamento imobiliário, não podendo ser a ela imputada a culpa pela não concretização do negócio jurídico. Tem-se, nos termos das conclusões da c. Corte local, que a rescisão contratual decorreu de vontade externada pelo próprio contratante e sua esposa - provavelmente por insatisfação com o valor das prestações mensais do financiamento bancário.

8. Recurso especial a que se nega provimento.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos, em que são partes as acima indicadas, decide a Quarta Turma, por unanimidade, negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Maria Isabel Gallotti, Aldir Passarinho Junior, João Otávio de Noronha e Luis Felipe Salomão votaram com o Sr. Ministro Relator.

Brasília, 17 de março de 2011(Data do Julgamento)

Ministro Raul Araújo, Relator

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ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1.211-6/2, da Comarca de Mogi das Cruzes, em que são apelantes Antonio Carlos Xavier Martins de Brito e Silvana Aparecida dos Santos de Brito e apelado o 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica da referida Comarca.

Acordam os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime, em negar provimento ao recurso, de conformidade com o voto do Desembargador Relator que fica fazendo parte integrante do presente julgado. Participaram do julgamento, com votos vencedores, os Desembargadores Roberto Vallim Bellocchi, Presidente do Tribunal de Justiça, Barreto Fonseca, Revisor Convocado e Decano em exercício, Viana Santos Rodrigues da Silva e Eduardo Pereira, respectivamente, Presidentes das Seções de Direito Público, Direito Privado e da Seção Criminal do Tribunal de Justiça.

São Paulo, 15 de dezembro de 2009.

Reis Kuntz, Corregedor Geral da Justiça e Relator

VOTO

Registro de Imóveis – Dúvida julgada procedente – Negativa de acesso ao registro de instrumento de compromisso de venda e compra de imóvel – Ausência de apresentação de certidões negativas de débitos do INSS e da Receita Federal – Alienação realizada por pessoa jurídica, sem comprovação de que o imóvel não integra seu ativo permanente – Exigência do Oficial Registrador que se mostra válida – Recurso não provido.

Cuidam os autos de dúvida de registro de imóveis suscitada pelo Primeiro Oficial do Registro de Imóveis da Comarca de Mogi das Cruzes, referente ao ingresso no registro de instrumento particular de compromisso de venda e compra do imóvel matriculado sob nº 7.468 na referida serventia predial. Após regular processamento, com manifestação do interessado e pronunciamento do representante do Ministério Público, a dúvida foi julgada procedente para o fim de manter a recusa do Oficial em proceder ao

registro, devido à ausência de apresentação de certidões negativas de débitos do INSS e da Receita Federal, reputada imprescindível (fls. 132 a 135).

Inconformados com a respeitável decisão, interpuseram os interessados, tempestivamente, o presente recurso. Sustentam que a exigência da apresentação das certidões não pode ser atendida, no caso, em razão das dívidas fiscais da empresa alienante do bem, que atingem o montante de R$ 5.000.000,00. Além disso, acrescentam, o título a ser registrado é tão somente compromisso particular de venda e compra do imóvel e não escritura pública, não se justificando o excesso de zelo do Oficial Registrador. Por fim, argumentam com a ausência de previsão na Lei de Registros Públicos a respeito da exibição das referidas certidões negativas como condição para o registro do título, não se aplicando os preceitos da Lei n. 8.212/1991 (fls. 137 a 144).

A Douta Procuradoria Geral de Justiça opinou no sentido do improvimento do recurso (fls. 167 e 168).

O recurso foi distribuído inicialmente à Egrégia Corregedoria Geral da Justiça e, na sequência, encaminhado a este Colendo Conselho Superior da Magistratura, por envolver o dissenso matéria relativa a registro em sentido estrito (fls. 159 a 161).

É o relatório.

Os Apelantes apresentaram a registro instrumento particular de venda e compra do imóvel objeto da matrícula n. 7.468 do 1º Registro de Imóveis de Mogi das Cruzes, em que consta como alienante “Dima Construções e Serviços Ltda.”.

Ocorre que o contrato não veio acompanhado das certidões negativas de débito expedidas pelo INSS e pela Receita Federal, circunstância que impede o registro pretendido.

Observe-se que, nos termos do art. 47 da Lei n. 8.212/1991, é imprescindível a prova da inexistência de débitos dessa natureza quando da alienação, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo, a incluir, por evidente, o registro de instrumento particular de venda e compra de imóveis. Além disso, em conformidade com o art. 48 do mesmo diploma legal, a prática de ato sem observância dessa cautela implica a nulidade do negócio jurídico e acarreta a responsabilidade solidária dos contratantes e do registrador que admitir o ingresso do título correspondente no fólio predial.

Assim, sendo a alienante pessoa jurídica e inexistindo notícia de que o imóvel não integra o seu ativo permanente, mostra-se correta a exigência da apresentação das CNDs do INSS e da Receita Federal.

Nesse sentido, inclusive, tem se pronunciado, reiteradamente, este Colendo Conselho Superior da Magistratura:

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida – Compromisso particular de venda e compra anterior à edição da Lei 8.212/91 – Irrelevância – Aplicação da lei vigente ao tempo do registro – Exigência decorrente do disposto nos artigos 47 e 48 – Sentença mantida – Recurso não provido.

(...)

(...) a dúvida é procedente, porque é indispensável apresentar as certidões negativas de débitos previdenciários e fiscais.

Não obstante ao fato de o contrato ter sido celebrado em data anterior à vigência da Lei 8.212/91, para fins de registro, o que deve ser considerada, é a lei vigente ao seu tempo.

O artigo 47, inciso I, ‘b’, da Lei 8.212/91, dispõe que a certidão negativa de débito deve ser exigida da empresa, nos casos de alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo. O artigo 48 dispõe que a prática de ato com inobservância ao disposto no artigo anterior, ou seu registro, acarretará a responsabilidade solidária dos contratantes e do oficial que lavrar ou registrar o instrumento.

Estes dispositivos legais deixam claro que é dever do Tabelião exigir a certidão negativa de débito ao lavrar a escritura, e, caso esta exigência não tenha sido observada pelo Tabelião, deverá o Oficial do Registro de Imóveis exigi-la no momento da apresentação para registro.

Na hipótese de o ato ter sido formalizado por instrumento particular, como no caso em tela, o momento de se exigir a certidão é o ato da apresentação do título para registro.

A expressa menção no dispositivo legal ora comentado, de que a certidão deve ser exigida nos casos de alienação de bem imóvel ou direito a ele relativo, não deixa dúvida alguma que tal exigência é devida em qualquer caso, ou seja, tanto na hipótese de lavratura de escritura, quanto na hipótese de lavratura de compromisso de venda e compra, seja na forma pública ou particular, de modo que deve ser dada ampla abrangência à interpretação deste dispositivo e não limitá-la, como pretendido pela recorrente, porque ao intérprete não é dado restringir ou distinguir onde a lei não restringe ou distingue.” (Ap. Cív. n. 530-6/0 – j. 20.07.2006 – rel. Des. Gilberto Passos de Freitas).

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Contrato particular de compromisso de compra e venda – Exigência, não cumprida, consistente na apresentação de Certidão Negativa de Débitos do INSS em nome da pessoa jurídica que figura como alienante do imóvel – Recurso não provido.

(...)

O apresentante deixou de instruir o contrato com a Certidão Negativa de Débitos expedida pelo INSS, que foi exigida em cumprimento do artigo 47, inciso I, alínea ‘b’, da Lei nº 8.212/91 porque a alienante é pessoa jurídica que não tem por atividade a comercialização de imóveis integrantes de seu ativo circulante.

Os artigos 47 e 48 da Lei nº 8.212/91 estabelecem que a prova da inexistência de débitos deve ser feita quando da alienação, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo (artigo 47) e que a prática de ato sem observação deste requisito é causa de nulidade (artigo 48) e acarreta a responsabilidade

solidária dos contratantes e do oficial que lavrar ou registrar o instrumento. Deste modo, ao contrário do alegado pelo apelante, a obrigação de exibição da Certidão Negativa de Débitos do INSS expedida em nome da empresa alienante do imóvel é ônus que incide independentemente da qualidade daquele que apresentou o título para registro, que no presente caso é o próprio adquirente do imóvel.” (Ap. Cív. n. 1.017-6/7 – j. 03.03.2009 – rel. Des. Ruy Pereira Camilo).

Como se pode perceber, correta a conduta do Senhor Oficial Registrador, o qual, no dever de examinar e qualificar o título apresentado a registro, procedeu de acordo com as disposições legais vigentes, à luz, ainda, da jurisprudência deste Colendo Conselho Superior da Magistratura, como bem decidido pelo Meritíssimo Juiz Corregedor Permanente.

Nesses termos, pelo meu voto, à vista do exposto, nego provimento ao recurso.

Reis Kuntz, Corregedor Geral da Justiça e Relator

Não é válido o arrendamento de bem feito por um dos herdeiros sem anuência dos demais (STJ)

Recurso Especial nº 1.168.834 - SC (2009/0234610-4) - Relatora: Ministra Nancy Andrighi - Recorrente: Edson Alexandre Vieira Severo - Recorrido: Marco Antonio de Moraes Leite e Outro - Recorrido: Luiz Carlos Bauer e outros

Civil e Processual Civil. Reintegração de posse. Contrato de arrendamento. Falta de anuência dos demais condôminos. Impossibilidade.

1. Inexiste ofensa aos arts. 458 e 535 do CPC na hipótese em que o Tribunal fundamenta o acórdão de maneira suficiente, ainda que não enfrente todos os temas trazidos pela parte à discussão.

2. Os dispositivos dos Regimentos Internos dos Tribunais de Justiça, como as Resoluções, Portarias e Circulares, conquanto tenham natureza normativa, não viabilizam a abertura da via especial, destinada esta à interpretação da lei federal e à uniformização na sua exegese, nos exatos termos do art. 105, III, da Lei Maior. Precedentes.

3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados impede o conhecimento do recurso especial. Incidência da Súmula 211/STJ.

4. A análise da aduzida violação do art. 927, I, do CPC, haja vista a vigência de outro contrato de arrendamento, implicaria a revisão do conjunto fático-probatório, o que é vedado em recurso especial.

5. Ainda que a coisa seja passível de divisão, enquanto não tiver ocorrido a partilha ou a delimitação do espaço a ser utilizado por cada condômino, necessária a anuência dos compossuidores para que determinado condômino possa dar posse, uso ou gozo da propriedade comum a terceiro.

6. Recurso especial provido.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas constantes dos autos, por unanimidade, dar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do(a) Sr(a) Ministro(a) Relator(a). Os Srs. Ministros Massami Uyeda, Sidnei Beneti, Paulo de Tarso Sanseverino e Ricardo Villas Bôas Cueva votaram com a Sra. Ministra Relatora. Dr(a). Carlos Alberto Farracha de Castro, pela parte Recorrente: Edson Alexandre Vieira Severo.

Brasília (DF), 21 de junho de 2011 (Data do Julgamento)

Ministra Nancy Andrighi, Relatora

Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.